Vad är bolån?

Ett bolån kan du ta för att finansiera köpet av en ny bostad, till exempel villa eller bostadsrätt. När du tar ett bolån lånar du med säkerhet, och säkerheten är i detta fall alltså själva bostaden. Fördelen med detta är att räntan på bolån är relativt låg. Det är bostadens marknadsvärde, din kreditvärdighet och långivarens regler gällande skuldkvot (lånets storlek i förhållande till låntagarens inkomst) som avgör hur stort bolån du får ta. Men oavsett får du som högst låna upp till 85 procent av bostadens marknadsvärde. 

Tips! Läs om varför du inte kan låna mer än upp till 85 procent av bostadens värde på vår sida om bolånetaket.

Den resterande delen på (minst) 15 procent kallas kontantinsats och den måste du bekosta själv. Om du inte har sparat ihop tillräckligt med pengar för att själv kunna betala de resterande 15 procenten finns det i vissa fall möjlighet att ta ett kontantinsatslån. Det är dock inte alltid som långivaren accepterar det, så hör efter vad som gäller i ditt fall. Något du bör ha i åtanke är att du då får två lån att betala ränta och amortering på, och eftersom kontantinsatslånet inte har någon säkerhet (det är ett helt vanligt privatlån) är räntan ofta relativt hög.

Vad krävs för att få bolån?

  • Du är minst 18 år.
  • Du är folkbokförd i Sverige och har svenskt personnummer.
  • Du har inga aktiva skulder hos Kronofogden.
  • Du kan finansiera kontantinsatsen på minst 15 procent.
  • Du har en viss månads- eller årsinkomst.
  • Din kreditvärdighet bedöms vara tillräckligt hög för att hantera lånekostnaderna.

Exakt vilka krav som gäller för att beviljas bolån kan dock variera något mellan olika banker och långivare. Vissa kräver till exempel att du är äldre än 18 år för att få låna och att du har en fast inkomst. Betalningsanmärkningar kan i vissa fall accepteras, men det beror på hur många du har och hur gamla de är.

Banken gör sin bedömning utifrån KALP

När du ansöker om bolån får du uppge information om din ekonomi. Utifrån dessa uppgifter tillsammans med schablonbelopp för vissa levnadskostnader gör långivaren en kalkyl för att säkerställa att din ekonomiska situation är tillräckligt stabil för att klara av lånekostnaderna. Kalkylen kallas KALP (kvar att leva på) och för att du ska få ett bolån måste den ge ett positivt värde, det vill säga att det finns pengar kvar efter att du har betalat alla fasta utgifter.

Så ansöker du om bolån

  • Ansök om lånelöfte. Det första steget i ansökningsprocessen är att ansöka om ett lånelöfte. Lönelöftet är ingen garanti för att du kommer beviljas själva bolånet, utan ett slags förhandsbesked på hur mycket pengar du har möjlighet att ansöka om när det väl är dags. Många mäklare kräver dessutom ett lånelöfte för att du ska kunna delta i budgivningar
  • Gör om lånelöftet till ett bolån. När du har hittat en bostad du vill köpa kontaktar du banken igen och ansöker om att göra om lånelöftet till ett bolån. Långivaren ger dig förhandsinformation om lånet du ansöker om, baserat på en preliminär kreditprövning
  • Långivaren gör en slutlig kreditprövning. För att säkerställa att uppgifterna du lämnade när du ansökte om lånelöfte fortfarande stämmer och att din betalningsförmåga inte har försämrats tar långivaren ytterligare en kreditupplysning.
  • Du får ett bindande erbjudande från långivaren. Om allt ser bra ut återkommer långivaren med ett bindande låneerbjudande, ofta med en betänketid på minst sju dagar så att du hinner fundera. Långivaren kommer även att ge dig information om hur de har satt räntan du blir erbjuden, samt en individuell amorteringsplan.
  • Skriv under avtalet. Om du accepterar långivarens erbjudande är det nu dags att signera låneavtalet.

När kan man få avslag på sin ansökan?

  • Du har lämnat felaktiga uppgifter.
  • Din återbetalningsförmåga har försämrats.
  • Långivaren bedömer att din inkomst inte är stadigvarande.
  • Du har fått en betalningsanmärkning.*
  • Bostaden du vill köpa utgör inte en tillräckligt stor säkerhet för bolånet.
  • Priset för bostaden är enligt långivaren inte rimligt i förhållande till marknadsläget.

*Du kan fortfarande beviljas bolån med betalningsanmärkning, men dina förutsättningar blir sämre. 

Bara för att du har fått ett lånelöfte betyder det alltså inte per automatik att långivaren sedan kommer att bevilja dig ett bolån. Men om din ekonomiska situation inte har ändrats sedan du fick lånelöftet bör det inte vara några problem. 

Hur kan man påverka räntan på bolån?

För det första är det viktigt att jämföra bolåneräntor hos flera olika banker och långivare och inte bara ta första bästa erbjudande. Du har då betydligt större chans att hitta bolånet med bästa räntan och villkoren utifrån dina förutsättningar. För det andra bör du också försöka förhandla om räntan direkt med långivaren för att få rabatt på den räntan de marknadsför. 

Tips! För att enklare kunna bedöma räntan långivaren erbjuder dig bör du kolla in långivarens genomsnittsräntor, det vill säga räntorna som långivarens befintliga kunder har fått under den senaste månaden. Läs mer om detta på våra sidor Listränta och Snittränta.

Men huruvida långivaren kommer erbjuda dig rabatt på räntan, och i så fall hur mycket, beror bland annat på bolånets storlek, bostadens marknadsvärde, belåningsgraden, din kreditvärdighet och om du har fler lån och tjänster hos långivaren – ”helkunder” får ofta större rabatt. Något som också kan påverka vilken ränta du får är var i landet du köper bostad.

Grönt bolån kan ge dig ränterabatt

Köper du en bostad som anses vara energieffektiv och har energiklass A eller B (i vissa fall inkluderas även energiklass C) kan du få så kallat grönt bolån som ger viss rabatt på den aktuella bolåneräntan. Förutom att bostaden ska ha energiklass A, B eller C i energideklarationen måste du även uppfylla ett par andra kriterier för att beviljas grönt bolån.

Kriterier för att få grönt bolån

  • Din belåningsgrad får inte överstiga 60 procent.
  • Energideklarationen för bostaden utfärdades 2014 eller senare.

Bostadens energiklass är ofta det som avgör huruvida du får grönt bolån eller ej, men vissa bostads/byggnadstyper anses vara likvärdiga alternativ. Har du ett svanenmärkt hus, ett certifierat passivhus eller en miljöbyggnad med guld eller silvercertifiering enligt Sweden Green Building Council kan du också beviljas grönt bolån.

Ska man ha bunden eller rörlig bolåneränta?

Välj bunden ränta om du behöver ha koll på exakt vilka lånekostnader du kommer ha framöver och vill slippa oroa dig för svängningar på räntemarknaden, och rörlig ränta om du har marginal att klara av en varierad ränta och vill kunna lösa lånet när som helst utan att betala extra för det.

Tänk på! Valet mellan bunden och rörlig (eller en kombination) är inte alltid helt lätt, men mycket beror på hur dina ekonomiska förutsättningar ser ut och även på hur du är som person. Känner du dig osäker rekommenderar vi att du vänder dig till en långivare som kan ge dig mer personlig vägledning än vad vi kan erbjuda.

Något som är bra att känna till är att du egentligen inte behöver välja mellan bunden och rörlig ränta på hela bostadslånet, utan du kan faktiskt ha en kombination av bunden och rörlig ränta genom att dela upp lånet i flera delar med olika räntebindningar. Med vissa delar bundna minskar du risken för ökade kostnader om styrräntan skulle stiga, samtidigt som den rörliga delen kan sänka dina kostnader om marknaden skulle svänga nedåt. 

Vilket bolån har lägst ränta?

SBAB har den lägsta bolåneräntan just nu (kontrollerat 2024-11-23). Listräntan för ett rörligt bolån är 3.82 % men snitträntan är vanligtvis lägre än så.

Läs mer & ansök hos SBAB

Räkna ut hur mycket ett bolån kostar

Om du har koll på bolånets storlek, räntan och amorteringen kan du med fördel använda vår bolånekalkylator här nedanför för att räkna ut den ungefärliga månadskostnaden för ditt bolån.

Bolån

kr
%
%

Månadsbetalning

kr/månad

Om du ska köpa hus kan det även tillkomma kostnader för lagfart och pantbrev.

När ska man undvika bolån?

Du bör aldrig ansöka om bolån (eller något lån alls) om du är det minsta osäker på din betalningsförmåga eller redan har flera obetalda skulder och lån i bagaget. Det riskerar att förvärra en redan tuff situation som kan påverka din ekonomi en lång tid framöver.

Nu är kraven för bolån relativt hårda, vilket innebär att ”chansen” för att du ens skulle bli beviljad ett lån med sämre ekonomiska förutsättningar inte är särskilt stor. Men oavsett så är det viktigt att du själv tar ansvar och säkerställer att din ekonomi skulle klara av ett lån innan du ens överväger att skicka in en ansökan.

Källor

Vanliga frågor om bolån

Hur mycket ska man amortera på bolån?

Har du en belåningsgrad på mellan 50 och 70 procent ska du amortera minst 1 procent/år, och ligger belåningsgraden över 70 procent ska du amortera 2 procent/år. Är skuldkvoten på bolånet större än 4,5 gånger hushållets årliga bruttoinkomst ska du amortera ytterligare 1 procent/år. På vår sida om amorteringskravet kan du läsa mer om vad som gäller.
Kan jag ta bolån med en medsökande?

Ja, att ha en medsökande på lånet är ganska vanligt när det gäller just bolån. Ni har då båda samma skyldigheter och betalningsansvar, vilket ökar säkerheten för lånet och gör långivaren mer benägen att bevilja din ansökan. Dessutom ökar chansen att få låna med lägre ränta. Att ta bolån med borgensman är ett annat alternativ, men till skillnad från en medsökande blir borgensmannen bara betalningsskyldig om (och i så fall först när) du som huvudlåntagare får problem.
Kan man få bolån utan fast anställning?

Ja, du kan få ett bolån utan fast anställning. Det kräver dock lite mer av dig som låntagare, eftersom du måste kunna bevisa för långivaren att din ekonomiska förutsättningar ändå är tillräckligt goda för att kunna betala tillbaka lånet.
Kan jag flytta mitt bolån till en annan långivare?

Ja, du kan flytta bolånet till en annan långivare. Det är ju betydligt enklare om du har rörlig ränta på lånet än om du har bunden. Det senare är inte alls omöjligt, men det kräver i regel att du betalar en så kallad ränteskillnadsersättning.
Finns det bolån utan UC?

Nej, alla banker som erbjuder bolån använder UC som kreditupplysningsföretag.
När kan man lägga om bolånet?

Du kan lägga om bolånet när bindningstiden har löpt ut. Det innebär att du och din långivare kommer överens om en ny bindningstid eller ränta, eller båda två, för bolånet. I samband med att du lägger om bolånet kan det vara en god idé att omvärdera bostaden för att se om du kanske kan minska belåningsgraden. Man kan omvärdera sin bostad när det har gått fem år sedan avtalet tecknades.
Hur ofta ska man omförhandla sitt bolån?

Du kan försöka omförhandla ditt bolån någon gång varje år. Det kan ju finnas utrymme för förhandling om din bostad har ökat i värde eller om dina inkomster blivit större.
Kan jag lösa mitt bolån i förtid?

Ja, om du har möjlighet kan du lösa ditt bolån i förtid för att göra dig skuldfri snabbare. Det är enklare och billigare om du har rörlig ränta, medan du som har bunden ränta i regel måste betala en ränteskillnadsersättning för att lösa bolånet i förtid.