Byggnadskreditiv för företag 

Byggnadskreditiv tecknas av företag vid nyproduktion eller ombyggnation av en fastighet. Krediten används löpande för produktionens kostnader och återbetalas när projektet är klart. 

Med denna kredit behöver företaget bara använda 15% av eget kapital för att finansiera nyproduktionen. Dessutom behöver varken amortering eller ränta betalas under löptiden. 

Info! Byggnadskreditiv kan tecknas av både företag och bostadsrättsföreningar.
Denna artikel utgår från att det är ett företag som behöver krediten.

Byggnadskreditiv – vid nyproduktion eller ombyggnation

Byggnadskreditiv tecknas vid nybyggnationer alternativt stora ombyggnationer eller tillbyggnationer. Det är projekt som på olika sätt förväntas öka värdet på fastigheten. Krediten blir därmed ett sätt att låna pengar på framtida värde. 

Det vanligaste är att krediten används vid nybyggnation då fastighetslån eller företagslån kan användas vid mindre om- och tillbyggnationer. 

Efter att krediten tecknats används den för löpande leverantörs- och entreprenörskostnader. Detta utifrån den lyftplan som upprättas inför att banken beviljar krediten. En plan som visar hur fastighetsprojektet förväntas löpa, dess kostnader och hur krediten därmed kommer att användas. (Se utförligare vid rubrik ”Så fungerar krediten”)

Krav via Hållbar byggbransch

Kreditgivare, som erbjuder olika bygglån, är i regel anslutna till Hållbar Byggbransch. Det är ett projekt som utformats av bank-, fastighets- samt byggnadsbranschen i Sverige. Projektets mål är bland annat att ”motverka ekonomisk kriminalitet i byggbranschen” samt premiera en ”sund konkurrens”. 

Kreditgivare som är anslutna till detta projekt behöver följa vissa regler. Bland annat behöver de vara säkra på att låntagaren har kontroller och olika uppföljningssystem inom byggprojektet. Det innebär därmed att företaget ska kunna visa upp denna information för kreditgivaren för att byggnadskreditivet ska kunna beviljas. 

(Än så länge är krediter till bostadsrättsföreningar undantagna från de regler som gäller inom Hållbar byggbransch) 

Vad är grönt byggnadskreditiv?

För att premiera klimatsmarta byggnationer erbjuder flera banker ”gröna byggnadskreditiv”. Krediten kan beviljas till företag som uppfyller vissa byggnadstekniska kriterier. En av de banker som erbjuder detta alternativ har exempelvis kravet att projektet ska resultera i minst 10% lägre primärenergital än vad som gäller utifrån Boverkets Byggnadsregler (BBR). 

När projektet är helt färdigställt, och besiktat, kan det lösas med ett grönt fastighetslån vilket kan ha liknande hållbarhetskrav som krediten. 

Så fungerar byggnadskreditiv för företag

Nedan beskrivs processen från att företaget tar kontakt med banken till att krediten återbetalas och ett fastighetslån tecknas. Dessa steg är generella och kan självklart variera något mellan olika kreditgivare. 

1. Kontakt med banken

Det går inte att söka byggnadskreditiv direkt via bankernas hemsidor. Det krävs alltså alltid att kontakt tas med en företagsrådgivare. Orsaken är att krediten påverkas av flera olika faktorer, som exempelvis fastighetens framtida värde, byggnationskostnader och företagets ekonomiska situation. Företagsrådgivaren hjälper företaget att påbörja processen med finansieringen där fastigheten används som säkerhet. 

2. Krediten beviljas

Krediten beviljas på det belopp som förväntas behövas under byggprocessen. Beloppet begränsas av två faktorer och kan exempelvis se ut på följande sätt:

• LTV – Max 75 % (Belåningsgrad)
• LTC – Max 90 % (Lånets storlek i förhållande till projektets kostnad) 

Löptiden anges vanligtvis till det datum då fastigheten förväntas färdigställas och därmed ett fastighetslån kan tecknas. 

Info!

LTV (Loan to Value) och LTC (Loan to Cost) är nyckelbegrepp inom fastighetsfinansiering som beskriver förhållandet mellan ett lån och fastighetens värde respektive projektkostnad:

• LTV (Loan to Value): Detta mått visar belåningsgraden, alltså förhållandet mellan lånets storlek och marknadsvärdet på den fastighet som finansieras.
  Exempel: Om ett lån är på 750 000 kr och fastighetens värde är 1 000 000 kr, blir LTV 75%.
• LTC (Loan to Cost): Detta mått anger lånets storlek i förhållande till de totala kostnaderna för att bygga eller renovera en fastighet. 
  Exempel: Om lånet är på 900 000 kr och projektkostnaden är 1 000 000 kr, blir LTC 90%.

3. Fakturabetalning och lyftplan

I en lyftplan anges när, och i vilken omfattning, som krediten förväntas användas. Det kan ske genom att banken betalar projektets löpande fakturor eller att delar av krediten betalas ut till företagskontot. 

4. Fastigheten är färdig

När byggnationen är färdigställd löses byggnadskreditivet vanligtvis med ett fastighetslån. En långsiktig finansieringslösning med bättre villkor än krediten. Som säkerhet för lånet används den nybyggda, eller ombyggda, fastigheten. 

Exempel på kreditgivare

Det finns betydligt fler kreditgivare som erbjuder byggnadskreditiv till företag än till privatpersoner. Några exempel är:

• Låneförmedlare – Exempelvis Krea 
• Storbanker – Exempelvis Swedbank och SEB
• Kreditbolag – Exempelvis SBP Kredit 
• P2B-utlåning* – Exempelvis Kameo 

*Via Kameo kan privatpersoner och företag investera i fastighetslån och byggnadskreditiv till företag. Det kallas för Peer-to-Business eller P2B.

Ränta, avgifter och amortering

Den stora skillnaden mellan byggnadskreditiv och fastighetslån, eller företagslån, är vid vilket tillfälle som ränta uppstår samt när ränta och amortering betalas. Det blir därmed en mycket flexibel kredit som håller nere behovet av eget kapital under tiden för produktion. 

Amortering

Så länge som krediten är aktiv behöver företaget inte betala någon amortering. Totalt utnyttjat kreditbelopp löses istället med ett fastighetslån när fastigheten är färdigställd. 

Ränta

Ränta betalas på den del av krediten som utnyttjas dvs. som banken använder för att betala fakturor eller som betalas ut till företagskonton. Fördelen är därmed att ränta inte uppstår på hela beloppet direkt utan ökar succesivt efter att projektet löper framåt. 

Räntenivån är alltid individuell och beror på företagets kreditvärdighet, lånebelopp m.m. Betalningen av räntekostnaden kan ske via olika vägar:

• Månadsvis – Företaget betalar de räntekostnader som uppkommer med eget kapital. 
• Efter löptiden – Hela lånebeloppet, och ränta, betalas när krediten blir löst med ett fastighetslån.

Kreditavgift / Uppläggningskostnad

Kreditavgift är en engångskostnad som beräknas på hela beviljade kreditbeloppet. Oftast är det någon procent av beloppet och betalas på samma sätt som räntan.   

Att tänka på

Olika hög belåningsgrad 

Det kan variera något gällande hur hög belåningsgrad som banken tillåter på krediten. Som högst får de låna ut 85% men en del har krav på exempelvis 80%. Beroende på företagets möjlighet att använda eget kapital kan detta vara en avgörande faktor i val av bank. 

Villkorsändringar

 Projekt kan försenas, byggmaterial kan bli dyrare än beräknat osv. Det är därför viktigt att kontrollera vilken möjlighet det finns för villkorsändringar. Kan krediten exempelvis förlängas ett par månader eller kan beloppet ändras vid behov?

Helhetslösning från kreditgivaren

Utöver finansiering kan kreditgivaren erbjuda ett flertal finansiella tjänster som underlättar före och under byggprojektet. Det kan exempelvis vara juridiska tjänster vid försäljning av fastigheten eller en fastighetsmäklare som hjälper till med att hitta köpare.