Som företag kan man ta ett fastighetslån eller ett vanligt företagslån för att finansiera ett fastighetsköp. Fastighetslån innebär att man pantsätter själva fastigheten som säkerhet för lånet vilket sänker risken för långivaren. Det brukar innebära lägre ränta och bättre villkor för låntagaren.
Hur stort lån företaget kan få till fastighetsköpet beror på vilket slags lån ni väljer. Med ett fastighetslån (som har fastigheten som säkerhet för lånet) kan man i regel låna upp till 75 % procent av fastighetens värde. Företagets ekonomiska situation och kreditvärdighet avgör dock hur mycket ni kan låna och vilken belåningsgrad som accepteras, oavsett lånetyp.
Skillnaden mellan fastighetslån och företagslån
Fastighetslån har en fastighet som säkerhet. Företagslån kan tas utan säkerhet men vanligtvis pantsätts företagets tillgångar via en företagsinteckning. Då kan även företagets befintliga fastighet pantsättas.
Ett fastighetslån är alltså ett lån med säkerhet i en fastighet. Ett företagslån är ett lån som KAN ha säkerhet i en fastighet (och kallas då ofta för fastighetslån) men det kan även ha säkerhet i andra tillgångar alternativt ingen säkerhet alls.
Finansieringsalternativ för fastighetsköp
Nedan följer en översikt över olika lånealternativ som kan vara aktuella vid finansiering av fastighetsköp.
Fastighetslån / Hypotekslån
Fastighetslån (även kallat hypotekslån, bottenlån eller företagslån med hypotek) är ett företagslån där fastigheten används som säkerhet (pant) för lånet. Hypotekslån har ofta bättre lånevillkor eftersom säkerheten i panten minskar risken för långivaren. Vanligtvis kan ett hypotekslån belånas upp till 75 % av fastighetens marknadsvärde, beroende på långivarens bedömning av risken och fastighetens typ.
Säkerhet som krävs för att få hypotekslån är bland annat:
- Fastighetspant
- Pant från ägarbolaget och/eller aktiepant
- Personlig borgen (i vissa fall)
Underlag som kan behövas:
- Besiktningsprotokoll
- Fastigheten ska över tid visa ett positivt kassaflöde
Förvärvslån
Ett förvärvslån används ofta för att finansiera ett företagsförvärv, det vill säga köp av ett bolag, vilket kan inkludera fastigheter om bolaget äger sådan egendom. Lånet täcker en del av köpeskillingen, medan köparen oftast behöver gå in med en kontantinsats. Vanligtvis krävs en egen insats på 20–50 %, beroende på affärens storlek och långivarens villkor. Resterande del finansieras genom förvärvslånet. Återbetalningstiden för förvärvslån är ofta kortare än vid traditionella fastighetslån och sträcker sig vanligtvis upp till fem år.
Säkerhet som krävs för att få förvärvslån är bland annat:
- Pant från ägarbolaget och/eller aktiepant
- Personlig borgen (i vissa fall)
Underlag som kan behövas:
- Aktieöverlåtelseavtal
- Besiktningsprotokoll
Byggnadskreditiv
Om företaget planerar att bygga nytt, bygga till eller renovera en fastighet kan ett byggnadskreditiv vara ett lämpligt alternativ. Kreditivet utbetalas i etapper baserat på projektets framsteg, vilket gör att företaget slipper ta flera separata lån. Ränta betalas endast på den del av lånet som utnyttjas. När byggprojektet är färdigställt omvandlas byggnadskreditivet ofta till ett långsiktigt lån, som till exempel ett fastighetslån.
Grönt fastighetslån och byggnadskreditiv
Om företaget ska investera i en fastighet som är miljöcertifierad och energieffektiv, planerar att göra miljömässiga förbättringar på en befintlig byggnad eller har för avsikt att bygga nytt och klimatsmart kan ni ansöka om ett så kallat grönt fastighetslån. Fastigheten måste då ha energiklass A eller B, vilket innebär en energieffektivitet som är minst 25 procent bättre än Boverkets krav. Räntan på ett grönt lån kan innebära förmånligare villkor.
Topplån
Ibland kan ett topplån behövas för att täcka de kostnader som återstår när fastighetslånet inte är tillräckligt. Detta är vanligt när exempelvis kontantinsatsen inte räcker till. Ett exempel på långivare som erbjuder topplån är Almi. Säkerhet kan krävas för topplån.
Brygglån
Ett brygglån är ett kortfristigt lån som används för att täcka finansieringsbehov under en övergångsperiod. Detta är särskilt relevant när ett företag köper en fastighet men inte kan använda fastigheten som säkerhet innan köpet är fullbordat och äganderätten har övergått till företaget. Under denna tid kan ett brygglån ge tillfällig finansiering tills långsiktig finansiering är på plats.
Ränta på fastighetslån & företagslån till fastighetsköp
Räntan på företagslån och fastighetslån sätts individuellt och baseras på företagets och fastighetens förutsättningar. Företagets (och i viss mån ägarnas) kreditvärdighet och fastighetens läge och värdering är exempel på parametrar som påverkar. Generellt sett blir räntan på fastighetslån lägre än för vanliga företagslån eftersom man sätter själva fastigheten som säkerhet för lånet vilket minskar risken för långivaren. För att hitta lånet med lägst ränta utifrån ditt företags förutsättningar är det viktigt att jämföra erbjudanden från flera långivare och inte bara ta första bästa.
Räntan på fastighetslån för företag ligger normalt på 9,25-11,25 % i dagsläget. Genom att addera en riskpremie på 6-8 % på Riksbankens styrränta kan man räkna ut räntenivån för fastighetslån till företag. Stora företag och fastighetsbolag kan dock få betydligt lägre räntor än så på sin fastighetsfinansiering.
| Långivare | Ränta på fastighetslån | Löptid |
|---|---|---|
| Fedelta | 12 – 15,5% | 50 år |
| Froda | 10 – 11% | 5 år |
| Funding Partner | 11,3 – 20% | 1,5 år |
| Akela | 19,2 – 27,8% | 5 år |
| Bizcap | 27,8 – 29,2% | 1 år |
| Savelend | 15,9 – 23,2% | 1,5 år |
Tabellen är framtagen av Krea.se som har analyserat vilka långivare som erbjudit fastighetslån genom dom under de senaste 6 månaderna, samt deras villkor och erbjudanden.
Långivarna i tabellen och ett stort antal andra långivare jämförs av Krea.
Kan man välja mellan fast och rörlig ränta när man lånar till fastighet?
Ja, man kan i regel välja mellan fast (kallas även bunden) och rörlig ränta på företagslån till ett fastighetsköp. Vilket alternativ som är bäst beror på företagets ekonomiska förutsättningar och hur läget på räntemarknaden ser ut för tillfället.
Med fast ränta vet man exakt hur stora räntekostnaderna är varje månad under en viss tid (bindningstiden). Under den tiden kommer räntan alltså inte att påverkas av av svängningar på räntemarknaden. Nackdelen är ju att det inte heller går att gynnas av eventuella räntesänkningar.
Rörlig ränta har historiskt sett blivit blivit billigare i längden, men det beror ju helt på det aktuella ränteläget. Den rörliga räntan justeras var tredje månad. Rörlig ränta har alltså egentligen en viss bindningstid, men i jämförelse är den så pass kort att den ändå kallas rörlig.
Hur fungerar räntetak och räntesäkring på företagslån?
Om du väljer rörlig ränta på företagslånet kan det ibland finnas möjlighet att teckna räntetak eller räntesäkring. Räntetak innebär att räntan fortfarande justeras var tredje månad, men att den aldrig kan överstiga det tak som du och långivaren har kommit överens om. Räntan blir med andra ord mer förutsägbar trots att den är rörlig.
Med räntesäkring sätts räntan på ett lån som ska betalas av i framtiden. Man kan alltså säkra räntan medan räntenivån är låg och på så vis skydda sig mot eventuella räntehöjningar. När det är dags att börja betala är det den förutbestämda räntan som gäller oavsett hur räntemarknaden ser ut just då.
Belåningsgrad & kontantinsats
- Belåningsgrad = lånets storlek / fastighetens värde.
- Kontantinsats = den del av fastighetens pris som måste finansieras med eget kapital.
Man får vanligtvis låna upp till 75 % av fastighetens värde när man tar ett fastighetslån. Det innebär att man behöver ha en kontantinsats på minst 25 %. I undantagsfall kan man låna upp till 80-85 % av fastighetens värde.
Avser man att köpa en hyresfastighet får man normalt endast låna 50-60 % av fastighetens värde hos svenska storbanker. Utöver det kan ett topplån tas för utökad belåning. Storbankerna tillåter dock sällan en belåningsgrad överstigande 75 %
Avser man att köpa mark får man vanligtvis bara låna till 50% av markens värde.
Kalkyl för fastighetslån
Med hjälp av vår kalkylator kan du räkna ut hur mycket fastighetslånet kommer att kosta dig.
Obs, denna kalkylator är förenklad och tar inte hänsyn till amorteringens påverkan på räntekostnaden.
Kan alla slags företag få lån för att köpa fastighet?
Ja, alla slags företag kan få lån för att köpa fastighet i ett företag. Däremot varierar förutsättningarna för lånet mellan de olika företagsformerna. Vi går igenom hur det fungerar för respektive bolagsform här nedanför.
Så kan aktiebolag finansiera ett fastighetsköp
Driver du ett aktiebolag kan du ta ett företagslån eller ett fastighetslån för att finansiera ett fastighetsköp. Då blir det aktiebolaget som står på lånet och som ägare till bostaden. Din privata ekonomi blir med andra ord inte inblandad i fastighetsköpet.
Tips! På vår sida företagslån för aktiebolag kan du läsa mer om hur det fungerar.
Ägs fastigheten redan av ett annat bolag kan det även finnas möjlighet för dig att köpa upp det bolaget i stället för bara fastigheten, och då kan du kika närmare på lån till företagsköp. Fördelen med att köpa själva företaget i stället för bara fastigheten är att du då slipper betala för en ny lagfart vid ägarbytet. I och med att du köper hela företaget tar du även över ägandet av fastigheten.
Så kan enskild firma finansiera ett fastighetsköp
Som enskild firma kan det också finnas möjlighet att ta ett företagslån för att finansiera ett fastighetsköp, så länge firman uppfyller kraven för företagslån.
Det man måste tänka på när det gäller företagslån för enskild firma är att det inte finns någon tydlig gräns mellan dig och ditt företag, även ur ett ekonomiskt perspektiv. När långivaren bedömer företagets förutsättningar att hantera ett lån är det din privata ekonomi som är avgörande. Det är även du som är personligt ansvarig för att företagslånet betalas tillbaka. Generellt sett är det därför svårare för enskilda firmor att få lån.
Däremot har du med enskild firma möjlighet att ta ett privat bolån för att köpa en fastighet. Oavsett vilket alternativ du väljer är det du som företagsägare som har personligt betalningsansvar för lånet. Jämför dessa två alternativ och räkna på vilket som blir mest fördelaktigt i ditt fall.
Så kan handelsbolag finansiera ett fastighetsköp
Även handelsbolag kan ta företagslån för att köpa en fastighet, vilket du kan läsa mer om på vår sida företagslån för handelsbolag. Bolaget står även i detta fall som ägare av fastigheten, men det som skiljer handelsbolag från aktiebolag är att det är du som delägare som har personligt ansvar för att själva lånet betalas tillbaka.
Just därför kan det också vara lite svårare för handelsbolag att beviljas större lån.
Amortering – återbetalning av lånet
Fastighetslån löper normalt på i 1-50 år. Återbetalningstiden kan alltså variera kraftigt. Hur lång amorteringstid lånet har beror på vilken typ av fastighet som finansieras.
Företagslån har vanligtvis en löptid på 1-5 år.
Finns det något amorteringskrav?
Nej, företag har inga amorteringskrav på sina lån. Varken företagslån eller fastighetslån till företag omfattas av några lagstadgade krav på amortering.
Vad händer om lånet inte återbetalas?
Om låntagaren inte betalar ränta och amortering har långivaren rätt att gå via Kronofogden och tvinga fram en försäljning av fastigheten.
Finns det fastighetslån för småföretag?
Ja, vissa långivare har fastighetslån som riktar sig särskilt till småföretagare, till exempel Qred. Maxbeloppet ligger på ett par miljoner kronor, och lånet kan till exempel användas för att finansiera köp, utveckling eller renovering av fastigheter och lokaler. Fokus ligger på flexibilitet; bland annat kan du ansöka om amorteringsfrihet under vissa perioder.
Som småföretagare är det kanske inte helt enkelt att uppfylla kraven för traditionella företagslån, men hos mindre och mer nischade långivare (som ofta tillämpar alternativa bedömningsprocesser) är chanserna betydligt högre.
Vilka slags fastigheter kan företag köpa?
- Kontor, lager och andra lokaler för verksamheten
- Hyresfastigheter att hyra ut
- Privatbostäder
- Lantbruks- och skogsfastigheter
- Mark att bygga ny fastighet på
Ett företag kan teoretiskt sett köpa vilken slags fastighet som helst, men här ovanför listar vi några vanliga exempel.
Vad krävs för att få företagslån till ett fastighetsköp?
- Företaget ska ha en giltig bolagsform och vara registrerat i Sverige.
- Minst en av företagets ägare ska vara bosatt i Sverige.
- Företaget ska ha en bevisad omsättning och/eller vinst.
- Fastigheten i fråga ska utgöra säkerheten för lånet (ibland krävs även personlig borgen).
- Företagets kreditvärdighet ska vara god (ofta krävs även god kreditvärdighet hos företagsägarna).
Här ovanför ser du vad som vanligtvis krävs för att beviljas företagslån för ett fastighetsköp, men exakt vad som gäller kan variera mellan olika banker och långivare. Läs därför noga igenom krav och villkor hos den långivare du är intresserad av innan du ansöker om lån.
Erbjuder Almi företagslån?
Almi är ett statligt ägt bolag i Sverige som erbjuder rådgivning, lån och riskkapital till små och medelstora företag. Deras syfte är att stödja företag i alla faser, från nystartade företag till etablerade företag som vill växa. Almi fokuserar särskilt på att hjälpa företag som har potential att utvecklas, men som kanske inte får finansiering genom traditionella banker på grund av högre risknivåer.
Almi erbjuder företagslån och fastighetslån men endast rörelsefastigheter, dvs fastigheter som används i företagets löpande verksamhet för produktionsändamål, lagringsändamål, distributionsändamål eller administrativa ändamål.
Kan man investera i fastighetslån?
Ja, det går att investera i fastighetslån. Man kan låna ut pengar direkt till ett företag som använder pengarna till att finansiera ett fastighetsköp. Det är dock inget vanliga privatpersoner normalt ägnar sig åt.
Det finns även plattformar på nätet som möjliggör investeringar i fastighetslån. Kameo och Tessin är exempel på sådana plattformar.
Fastighetslån för bostadsrättsföreningar
Bostadsrättsföreningar tar fastighetslån för att finansiera köpet av BRF:ens fastighet. En utökning av fastighetslånet kan även ske vid finansiering av renoveringar samt ny- till och ombyggnad. Lånet kan ha fast eller rörlig ränta. Det kan även ha en mix av de två.
Det går att få ett grönt fastighetslån om bostadsättsföreningen har en energieffektiv byggnad. Det går även att få energiförbättringslån för att investera i byggnadens energieffektivitet.
Svenska banker
Här visar vi några av våra svenska bankers erbjudanden av fastighetslån och företagslån samt villkor.
SEB
SEB erbjuder fastighetslån och företagslån, både till företag och bostadsrättsföreningar. Räntan och återbetalningstiden sätts individuellt.
Såhär skriver banken på sin hemsida:
”Fastighetslån passar bra om ditt företag eller din bostadsrättsförening ska köpa en ny fastighet, renovera eller bygga om en befintlig fastighet. Du kan låna till kommersiella fastigheter, hyresfastigheter, villor, fritidshus, bostadsrätter och lantbruksenheter.”
Swedbank
Swedbank erbjuder både fastighetslån och företagslån till individuellt anpassad ränta och återbetalningstid. Både företag och bostadsrättsföreningar kan ansöka.
Såhär skriver banken på sin hemsida:
”Har ni skaffat en fastighet eller ska ni göra det? Vi har flera lösningar för fastighetsfinansiering och belåning av fastigheter, inklusive gröna alternativ.”
SBAB
SBAB erbjuder fastighetslån till fastighetsbolag och bostadsrättsföreningar.
Såhär skriver banken på sin hemsida:
”Vi erbjuder lån till fastighetsbolag med cirka 200 lägenheter och med ett lånebehov från cirka 100 mnkr.”
Och
”Vi är experter på fastighetslån, och vi erbjuder lån till både stora och små bostadsrättsföreningar”
Vanliga frågor om att låna till köp av fastighet
Nej, inte alltid. Om det till exempel gäller en mindre fastighetsinvestering behöver man inte alltid sätta fastigheten som säkerhet, men då krävs å andra sidan ofta någon annan form av säkerhet för lånet (som personlig borgen eller inteckning av företaget).
Ja, företag kan låna för att köpa en privatbostad. Skatten är i så fall lägre än om du hade ägt fastigheten privat, och du kan göra avdrag för driftkostnader. Däremot måste du som privatperson betala hyra till ditt företag om du bor i bostaden. Hyran måste vara marknadsmässig.
Ja, företag kan köpa kommersiella fastigheter med hjälp av ett lån.
Hos många banker och långivare finns det möjlighet att anpassa återbetalningstiden utifrån företagets förutsättningar och behov. Annars ligger återbetalningstiden för vanliga företagslån på mellan några månader upp till fem eller sex år, givetvis beroende på lånesumma och företagets betalningsförmåga.
Ja, det finns långivare som erbjuder fastighetslån för företag och som använder ett annat kreditupplysningsföretag än UC. I tabellen högst upp på sidan ser du vilka långivare det är.
Ja, i princip alltid.
Ja, men det kallas då för bolån. Privatpersoner får maximalt belåna en fastighet till 85% av fastighetens värde.
Svensk fastighetsfinansiering AB är ett finansbolag som emitterar obligationer på den svenska kapitalmarknaden.
Lunds tekniska högskola erbjuder utbildning inom fastighetsfinansiering. LTH står för just Lunds tekniska högskola.
Bettre är ett finansiellt institut som är registrerat hos Finansinspektionen. Bettre erbjuder en digital plattform som gör fastighetsfinansiering för företag enklare och mer tillgänglig.
Nej, ränteavdraget gäller bara privatpersoner.
